Funderingsrisico's en je hypotheek: wat verandert er vanaf 2027?

Wat verandert er precies en wat betekent dit voor woningeigenaren en woningkopers? Hierover gaan we in gesprek met Ninette Giphart, beleidsadviseur Duurzaam Wonen bij de Nederlandse Vereniging van Banken.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2027?

De belangrijkste verandering is dat we niet alleen beter zichtbaar maken dat er mogelijk een funderingsrisico is, maar dat daar bij een hypotheek met NHG ook een vervolgstap aan kan worden gekoppeld.

Krijgt een woning in het taxatierapport een risico-inschatting D of E, dan is volgens het NHG-toetskader een verkennend funderingsonderzoek nodig. Zo wordt beter duidelijk wat het risico bij de specifieke woning daadwerkelijk betekent. Door het nieuwe taxatierapport per 1 januari 2027 wordt dat onderzoek al in het voortraject gedaan zijn. Bij een risico-inschatting A, B of C hoeft voor NHG geen extra onderzoek gedaan te worden en geen rekening te worden gehouden met het funderingsrisico.

Geldt dit voor alle hypotheken?

Dit geldt voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In 2027 kunnen hypotheken tot € 500.000 onder NHG vallen, als aan de voorwaarden wordt voldaan. Voor hypotheken zonder NHG geldt deze werkwijze niet automatisch. Banken kunnen er wel voor kiezen om het funderingsrisico op een vergelijkbare manier mee te wegen.

Waarom is het belangrijk dat funderingsrisico's worden meegenomen in de financiering?

Het is belangrijk dat woningkopers en woningeigenaren niet alleen weten óf er een funderingsrisico is, maar ook wat de mogelijke financiële gevolgen daarvan zijn. Met de aanpassing van het taxatierapport in april 2026 hebben we daarin een belangrijke stap gezet: funderingsrisico’s zijn nu duidelijker zichtbaar.

Het nieuwe toetskader van NHG gaat een stap verder. Bij een hoog funderingsrisico is altijd vervolgonderzoek nodig om vast te stellen wat er precies aan de hand is. De verwachte herstelkosten worden vervolgens meegenomen bij het bepalen van de financiering.

Zo krijgt een koper vooraf een completer beeld van de financiële gevolgen van de aankoop. Niet alleen de hypotheek van vandaag telt, maar ook de vraag of eventuele herstelkosten in de toekomst financieel te dragen zijn. Zo verkleinen we de kans op vervelende financiële verrassingen achteraf.

Wat betekent dit concreet voor woningkopers?

Als uit het onderzoek blijkt dat er een hoog funderingsrisico is, wordt ook gekeken naar de mogelijke financiële gevolgen. De indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport worden dan meegenomen bij de beoordeling van de financiering.

Stel: je wilt in 2027 een woning van €500.000 kopen met een NHG-hypotheek. Dat bedrag valt binnen de NHG-grens van €500.000 voor 2027. Uit onderzoek blijkt vervolgens dat de woning een hoog funderingsrisico heeft en het taxatierapport vermeldt bijvoorbeeld gemiddeld €50.000 aan geschatte herstelkosten. Die kosten worden dan betrokken bij de beoordeling van de financiering. Dat betekent dat je dat bedrag minder aan hypotheek kunt lenen. Daarmee kijkt NHG dus niet alleen of je de woning kunt financieren, maar ook of er voldoende financiële ruimte is voor de verwachte herstelkosten.

Dat kan dus gevolgen hebben voor wat een koper verantwoord kan lenen. Dat is misschien niet altijd de uitkomst waarop een koper hoopt, maar het geeft wel voor de aankoop meer inzicht in de financiële gevolgen. Zo verklein je de kans dat een koper na de aankoop voor onverwacht hoge herstelkosten komt te staan.

Wat zijn de gevolgen voor woningeigenaren?

Ik begrijp goed dat woningeigenaren met vragen zitten en zich misschien zelfs zorgen maken. Wat betekent zo’n risicoscore straks voor mijn huis en kan ik het nog wel goed verkopen? Daarom is het belangrijk om te benadrukken dat een verhoogd risico niet automatisch betekent dat er iets mis is met de fundering. Onderzoek moet daar juist meer duidelijkheid over geven.

Als er iets mis is met de fundering, wil je dat het liefst zo vroeg mogelijk weten. Of je nu een huis wilt kopen of er al woont. Maar weten wat er aan de hand is, lost het probleem natuurlijk nog niet op. Als herstel nodig is, kan dat flinke kosten met zich meebrengen. Daarom is het belangrijk dat we ook kijken naar wat een woningeigenaar vervolgens kan doen. Veel eigenaren kunnen noodzakelijk herstel financieren via hun bank, bijvoorbeeld door hun hypotheek te verhogen. Voor wie dat niet lukt, kan het Fonds Duurzaam Funderingsherstel een oplossing bieden. Tegelijkertijd moeten we eerlijk zijn: voor sommige woningeigenaren blijft funderingsherstel een ingrijpende en kostbare opgave.

Is hiermee de funderingsproblematiek opgelost?

Nee, dit is een belangrijke volgende stap, maar we zijn er nog niet. Het is goed dat funderingsrisico’s steeds beter zichtbaar worden. Tegelijkertijd is het belangrijk dat mensen ook weten wat ze kunnen doen. Voor woningkopers betekent dat dat zij zo vroeg mogelijk weten wat de staat van de fundering is en welke mogelijke kosten daarbij horen. Voor woningeigenaren met funderingsproblemen moet duidelijk zijn welke mogelijkheden er zijn om hun fundering te herstellen en hoe zij dat kunnen financieren.

Dat vraagt om een gezamenlijke aanpak. Banken kunnen bijdragen door de financiering van funderingsherstel, maar kunnen de funderingsproblematiek niet alleen oplossen. Overheid, financiële sector en andere betrokken partijen moeten hierin samen optrekken. De Nationale Aanpak Funderingen (NAF), waar ook de banken aan deelnemen, is daarvoor een belangrijke basis.

Waar kan je terecht met vragen over je fundering?

Heb je vragen over je fundering, zie je signalen van schade of wil je weten welke informatie over je fundering beschikbaar is? Dan kun je terecht bij het Nationaal Funderingsloket van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).