Wonen
5 minuten

Woning- en hypotheekmarkt

Nederland telt 7,7 miljoen woningen, waarvan er 4,3 miljoen (56 procent) als koopwoningen in handen van particulieren zijn.

Cijfers maart 2017

Woningmarkt

Nederland telt 7,7 miljoen woningen, waarvan er 4,3 miljoen (56 procent) als koopwoningen in handen van particulieren zijn. Van de koopwoningen zijn er 3,5 miljoen (81 procent) geheel of deels gefinancierd met een hypothecaire lening. Sleutelwoorden voor de woningmarkt in 2017 zijn herstel van de koopmarkt, regionale krapte en een tekortschietend aanbod van middeldure huurwoningen.

Herstel van de woningmarkt

De koopmarkt heeft zich in snel tempo hersteld van de terugslag van de kredietcrisis. In 2016 zijn zowel het aantal transacties (215.000) als het gemiddeld nominaal prijsniveau (€ 244.000) terug op het niveau van voor de crisis. De groei van het aantal transacties is vooral een inhaalslag: de voorraad te koop staande woningen is inmiddels teruggelopen van circa 270.000 in 2012-­2013 tot 180.000 in 2016. Daarmee is het aanbod nog altijd aanzienlijk groter dan voor de crisis.

Woning- en hypotheekmarkt figuur 1

Regionale krapte

Het herstel van de koopmarkt gaat niet overal in hetzelfde tempo. In de Randstad, met name in de regio’s Amsterdam en Utrecht, stijgen de prijzen snel, en is er alweer sprake van krapte. Het gevolg is een sterke opwaartse prijsdruk, en een ‘droogkokende’ markt. De krapte wordt versterkt door een onvoldoende aanbod van huurwoningen in het middensegment, met een huur tussen de circa € 710 en € 1.000 per maand.

Om aan de toenemende vraag naar woningen te voldoen, is tot 2024 een sterke groei van het aantal woningen nodig. De huidige toevoeging aan de woningvoorraad voldoet niet om aan de vraag te voldoen. Gebrek aan bouwlocaties en langdurige vergunningsprocedures zijn belangrijke knelpunten voor toekomstige nieuwbouw.

Hypotheekmarkt

In de periode 2008­-2013 was er sprake van een sterke stijging van het aantal onderwaterhypotheken en het aantal eigenaren/bewoners met betalingsachterstanden liep op. Dat leidde tot een toename van het aantal executieverkopen en tot een toenemend beroep op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met het aantrekken van de woningmarkt komt de hypotheekmarkt sindsdien weer in rustiger vaarwater. Een belangrijk aandachtspunt blijft de positie van starters, zzp’ers en senioren.

Hypotheekschuld en woningwaarde

De totale hypotheekschuld in Nederland liep in de periode 1995-­2011 sterk op, vlakte af in 2012 en liep zelfs even terug in 2013. Inmiddels groeit de schuld weer. De onderliggende woningwaarde is tussen 2007 en 2014 sterk gedaald, maar neemt sinds 2015 weer toe.

Woning- en hypotheekmarkt figuur 2

In het totale uitstaande bedrag aan hypotheekleningen hebben banken een gezamenlijk aandeel van ongeveer 80 procent. Het aandeel van nieuwe toetreders, die worden gefinancierd door onder andere verzekeraars en pensioenfondsen is sterk toegenomen. Van de nieuwe verstrekkingen is het bancaire aandeel ongeveer 56%.

LTV daalt, LTI stabiel

De Regeling Hypothecair Krediet bepaalt dat voor nieuwe hypotheken in 2017 de Loan­ to Value (LTV, de verhouding tussen de hypotheeklening en de waarde van de woning). maximaal 101 procent mag bedragen. In 2016 was dat 102 procent, vanaf 2018 zal het 100 procent zijn. Dit wordt weerspiegeld in de markt: de daadwerkelijke gemiddelde LTV bij afsluiten (inclusief oversluitingen) daalt in 2016 tot 89 procent. Ook het aantal hypotheken met een LTV­ ratio boven de honderd procent wordt minder: in 2013 was dat nog 55 procent, in 2016 50 procent. De gemiddelde Loan to­ Income ratio (LTI, de verhouding tussen de hypotheeklening en het huishoudensinkomen) van nieuwe hypotheken ligt al sinds 2012 stabiel rond de 3,6. Het Nibud wijst er op dat maximaal lenen in termen van LTI meer dan gemiddeld voorkomt bij alleenstaanden en eenoudergezinnen.

Minder huizen onder water, minder betalingsproblemen

In de periode 2008­-2013 liep het aantal huishoudens met een betalingsachterstand van meer dan vier maanden op de hypotheek op van 35.000 tot 113.000. In 2016 is een daling ingezet, per oktober 2016 waren het er 107.310. Dat is 3 procent van het totaal aantal huishoudens met een hypotheeklening. Ook het aantal huishoudens met een hypotheek onder water neemt af. Betrof het in 2012 ongeveer 35 procent van het totaal aantal huishoudens met een hypotheek, inmiddels ligt het percentage onderwaterhypotheken in de buurt van de 20 procent: 700.000 huishoudens.

Annuïteit is de norm, langere rentevastperiode

Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek moeten nieuwe hypotheken voldoen aan de eis van volledige aflossing gedurende de looptijd, minimaal op annuïtaire basis. Sinds de introductie van die eis in 2013, is de annuïteit de meest frequente hypotheekvorm.

Woning- en hypotheekmarkt figuur 3

Ingegeven door de lage hypotheekrente kiezen huiseigenaren bij het afsluiten van de hypotheek voor een lange rentevaste periode: de gemiddelde rentevaste periode beliep in 2016 ongeveer vijftien jaar; in 2010 was dat ongeveer tien jaar. Door de lage rentestand is er ook relatief veel belangstelling voor vervroegd afossen of oversluiten van de hypotheek. Steeds meer banken bieden voor vervroegd aflossers rentemiddeling aan: de kosten voor het openbreken van de rentevastperiode hoeven op die manier niet in één keer te worden voldaan.

Verschuiving hypotheekvraag naar senioren

Sinds de bovengrens van de LTV verlaagd is, kunnen de additionele kosten (overdrachtsbelasting, notaris, hypotheekadvies, makelaar, verhuizer) niet meer in de hypotheek verwerkt worden. Kopers hebben daarom een eigen inbreng nodig.

Woning- en hypotheekmarkt figuur 4

Niet alle starters hebben spaargeld of toegang tot ander krediet en stellen de instap in de koopmarkt daarom uit. De leeftijdsopbouw van de hypotheekaanvragers toont zodoende tussen 2010 en 2016 een flinke verschuiving richting hogere leeftijdscategorieën. Dit is ook terug te zien in de feitelijke hypotheekverstrekking.

Positie zzp‘ers

Inmiddels werkt bijna 40 procent van de werkzame bevolking zonder vast arbeidscontract. Het aandeel van zzp’ers in het totaal aantal hypotheekaanvragers verdubbelde tussen 2013 en 2016 tot 8,3 procent. Banken en de NHG hebben daarop ingespeeld door de periode dat zelfstandigen gewerkt moeten hebben, per 2017 terug te brengen van drie tot één jaar. Onderzoek naar de doorlooptijd van hypotheekaanvragen laat zien dat die de afgelopen jaren aanzienlijk verkort is: van gemiddeld 54 dagen in oktober 2015 tot 34 dagen in december 2016. Bij aanvragers met een onzeker inkomen, zoals ondernemers en zzp’ers, ligt de gemiddelde verwerkingstijd echter hoger.

Conclusie

De koopwoningmarkt toont na de crisis een goed herstel. Wel zijn er duidelijke regionale verschillen in prijsontwikkeling en doorloopsnelheid. De huurmarkt functioneert onvoldoende door het ontbreken van een middensegment. Dit frustreert de doorstroming en dat beïnvloedt ook de koopmarkt. Huizenkopers profteren van de lage rentestand en steeds minder woningen staan onder water.