‘Nederlandse hypotheekmarkt verdient een scherpe blik op de risico’s’; Paul van Kempen, senior adviseur Economisch Beleid NVB

04 mei 2021
Nederlandse woningbezitters hebben in vergelijking met de ons omringende landen een relatief hoge hypotheekschuld. Zo hoog zelfs, dat internationale instituten als het IMF, de OECD en de Europese Commissie iedere gelegenheid aangrijpen om te waarschuwen voor de risico’s die daar in hun ogen mee gepaard gaan. Als die risico’s echt zo hoog zijn, dan zou je verwachten dat Nederlanders vaak in de problemen komen doordat ze hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Toch blijkt het aantal betalingsachterstanden bij klanten en het aantal klanten dat hun hypotheek niet meer kan betalen in ons land in vergelijking met andere landen juist heel erg laag. Hoe kan dat? Dat is precies wat onderzoeksbureau Ecorys heeft onderzocht in een Europees perspectief. Ecorys zocht naar verschillen tussen en overeenkomsten met andere landen.

Specifiek wijzen criticasters op de hoge hypotheekschuld van Nederlanders ten opzichte van de waarde van de woning, de zogenoemde loan-to-value (LTV) ratio. Dat zou risicovol zijn  als huizenprijzen gaan dalen. De recessie van 2012 en 2013 - waarin huizenprijzen neerwaarts doorschoten - is daarbij het schrikbeeld. Toch zouden we de Nederlandse woningmarkt op haar eigen merites moeten beoordelen. De afgelopen jaren is er veel aandacht uitgegaan naar de financiële stabiliteit. Dat is goed, maar tegelijkertijd moet de sociaaleconomische ontwikkeling in Nederland er niet onder lijden, zoals bijvoorbeeld de toegang tot betaalbare woningen. De crisis van 2012 en 2013 ging bovendien gepaard met aanzienlijke lastenverzwaringen vanuit de overheid.

Tekst loopt door onder beeld

Paul van Kempen, senior adviseur Economisch Beleid NVB

En hoewel Nederland inderdaad tot de top behoort voor wat betreft de totale hypotheekhoogte , zijn er omstandigheden en maatregelen die ervoor zorgen dat het aantal wanbetalingen op de Nederlandse hypotheekmarkt erg laag is. Voor een goede beoordeling van de risico’s zouden we naar het totaal aan woonfinanciering moeten kijken. En waar dat in Nederland  grotendeels bestaat uit hypothecaire financiering, is dat in andere landen toch minder het geval. In Denemarken wordt bijvoorbeeld veel consumptief bijgeleend voor woningen, wat de kwetsbaarheid van huishoudens juist weer vergroot. Een verlaging van de maximale LTV in Zweden heeft alleen geresulteerd in een verruiming van het consumptieve krediet om de woning te kunnen financieren. Dat zet het internationaal hoge hypotheekvolume in Nederland in perspectief.

Onder de specifieke omstandigheden die ervoor zorgen dat de risico’s in de praktijk laag zijn, behoren onder meer de goede Nederlandse betalingsmoraal, het goede pensioenstelsel waar een groot deel van de Nederlandse arbeidsmarkt van profiteert en het bestaan van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Tegelijkertijd zijn er sinds 2013 veel nieuwe regels gekomen die ervoor zorgen dat risico’s worden beperkt. Zo zijn er strengere eisen gekomen voor het bedrag dat mensen mogen lenen ten opzichte van de marktwaarde van de woning en hun inkomen, en geldt voor nieuwe hypotheken dat er ten minste annuïtair in 30 jaar moet worden afgelost om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Bij gelijkblijvende huizenprijzen daalt de eerdergenoemde LTV-ratio bij een hypotheekhoogte van 400.000 euro en een rente van 2 procent al na zo al na 4 jaar tot 90% van de waarde van de woning.

Het is daarom belangrijk dat de internationale onderzoekers van IMF, OECD en EU de conclusies van Ecorys ter harte nemen. Kijk goed naar de onderliggende waarden op de Nederlandse woningmarkt, en staar je niet blind op LTV-waarden of een bruto hoge hypotheekschuld. Met regulering die ingrijpt op deze grove indicatoren, zetten we de huizenkopers juist verder op achterstand. En die hebben het al moeilijk genoeg.

ECORYS - Risks on the Dutch housing market
Putting the Dutch housing market into European perspective