“Goed dat standaardakte zonnepanelen er is. Er liggen nog hectaren aan bedrijfsdaken open”
“Een van de grootste projecten op bedrijfsdaken waarbij wij betrokken waren – ruim 30.000 panelen – levert energie aan zo’n 1800 huishoudens. Continu,” begint Maarten Jan Noordzij. “Wij installeren en onderhouden de zonnestroomsystemen, zorgen voor de verkoop van groene stroom aan gebruikers/eigenaren van de bedrijfsdaken en/of aan duurzame energieleveranciers. Het potentieel is groot: er zijn vele hectaren bedrijfsdaken beschikbaar. En niemand die daar gezichtsbederf van heeft.”
Hick ups
Er zijn diverse ‘hick ups’ bij grote zonnepanelenprojecten op bedrijfsdaken. Bijvoorbeeld de netcapaciteit en het terugleveren van ‘overtollige’ zonne-energie aan de netwerkbeheerder op zonnige dagen, aldus Noordzij. “Juridisch/contractueel gezien is de grootste uitdaging dat het zonnestroomsysteem altijd ons eigendom blijft, en niet van de gebouweigenaar of -gebruiker. Dat eigenaarschap betekent dat wij een ‘recht van opstal’ nodig hebben om zonnepanelen te kunnen installeren."
"Omdat we een grote organisatie zijn, zijn al onze contracten en processen al daarop aangepast. Dat deden we samen met onze notaris Joris van de Bunt (Loyens & Loeff). Joris werkte ook mee aan de standaardakte financiering zonnepanelen op bedrijfsdaken van de NVB.”
Rangwisseling
Wat regelt de standaardakte? Noordzij legt uit: “Voor de financiering van het zonnestroomsysteem stelt de financier als voorwaarde dat er een recht van hypotheek wordt gevestigd. Dan kan alleen als er eerst een recht van opstal wordt gevestigd. Dat willen wij zelf ook. Want zou dat recht niet worden gevestigd en er zou sprake zijn van natrekking, dan zou het zonnestroomsysteem eigendom zijn van de gebouweigenaar. Tot zo ver geen problemen. Maar vaak is op het gebouw zelf al een hypotheek gevestigd en soms is een hypotheek voor meerdere achterliggende banken gevestigd. De financier van de zonnepanelen wil echter de zekerheid dat het systeem zijn onderpand is en blijft. De standaardakte regelt dat. In deze akte staat namelijk dat er een zogeheten ‘rangwisseling’ plaatsvindt. Het in de praktijk láter gevestigde recht van opstal op de zonnepanelen krijgt juridisch gezien voorrang. Het zonnestroomsysteem blijft dan buiten beschouwing als het gebouw moet worden verkocht. Voordat die standaardakte er was, moest je voor zo’n rangwisseling met alle partijen om tafel. Met diverse banken, en van die banken ook weer op verschillende niveaus. Dat kon maanden duren. Hoewel wij al ver waren in dat hele proces, gebruiken we nu de akte graag. Makkelijk om naar te verwijzen in onderhandelingen met banken en gebouweigenaren. Ook richting buitenlandse partijen klinkt het goed dat wij deze modelakte van de ‘Dutch Banking Association’ gebruiken.”
Nieuwe varianten
In februari 2020 komt de NVB met twee variant-akten, beide voor zonnestroomsystemen: een akte voor erfpacht en een voor leaseconstructies. Noordzij: “De eerste is bruikbaar bij bedrijven die op erfpachtgrond staan. Want dan heb je vaak nóg een extra partij aan tafel: de erfpachtuitgever/grondeigenaar. In de overeenkomst met die partij staat immers vaak dat je niks aan of op het gebouw mag zetten. Verder is de duur van het recht van opstal, in ons geval 16 jaar, de minimale terugverdientijd in een rendabele business case. Deze duur mag niet afhankelijk zijn van het voortbestaan van het erfpachtcontract. Om deze reden tekent de erfpachtuitgever mee, zodat het recht van opstal standhoudt en het zonnestroomsysteem tenminste 16 jaar op het dak of de grond kan blijven liggen. Wij zien in de praktijk ook als voordeel dat eventuele andere aanpassingen van het erfpachtcontract, zoals de duur, met de gebouweigenaar meteen kunnen worden meegenomen, omdat de partijen toch allemaal bij de notaris aan tafel zitten. De akte voor operational leasecontracten zullen wij vooralsnog niet gebruiken. In onze werkwijze zijn en blijven wij eigenaar van het zonnestroomsysteem en van de opgewekte groene stroom.”
Tot slot
Noordzij: “Het wordt met name de vraag of de erfpachtuitgevende instanties de akte willen omarmen. Hoe dan ook verwacht ik dat deze modelakte het referentiepunt wordt waardoor de discussie niet over de juridische details meer hoeft te gaan, maar over de vragen: willen wij in Nederland verduurzamen of niet? En dragen wij allemaal daar ons steentje aan bij? Er is geld om te investeren. Er zijn meer dan genoeg daken én gebouweigenaren die eenvoudig kunnen verduurzamen door zonnepanelen op hun dak. Deze nieuwe akten zorgen voor de juridische kaders waarbinnen ieders belang wordt gediend. Belangrijk, want er liggen immers nog hectaren aan bedrijfsdaken waar zonnepanelen op passen.”