Wonen
27 december 2017
3 minuten

Standaard verantwoord verzilveren nodig voor verzilveringsproblematiek

VAN BUITEN NAAR BINNEN: Marja Elsinga, hoogleraar Housing Institutions & Governance en Joris Hoekstra, universitair docent faculteit Bouwkunde, Delft.

Veel oudere huizenbezitters zouden graag ‘hun geld uit hun stenen’ halen, bijvoorbeeld voor woningaanpassing. Een gat in de markt voor aanbieders van financiële ‘verzilverproducten’, zou je denken. Toch is het aanbod nog gering, betogen wetenschappers Marja Elsinga en Joris Hoekstra: “Er is inzicht nodig in de overwegingen van vrager én aanbieder. Zodat we kunnen komen tot een standaard voor verantwoord verzilveren.”

Marja Elsinga is hoogleraar Housing Institutions & Governance. Joris Hoekstra is universitair docent aan de faculteit Bouwkunde in Delft. Samen doen zij onderzoek naar (oplossingen voor) de zogeheten ‘verzilveringsproblematiek’.

Kunnen jullie een beeld schetsen van de ‘verzilveringsproblematiek’?

“Mensen hebben op hun oude dag steeds vaker geld nodig, bijvoorbeeld voor woningaanpassing of zorg. De collectieve verzorgingsstaat wordt immers steeds minder inclusief. Van senioren wordt verwacht dat ze zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Ouderen met een koopwoning hebben na het herstel van de woningmarkt vaker een overwaarde. De eenvoudigste manier om woningwaarde te verzilveren, is de woning verkopen en verhuizen. Maar dat is niet voor iedereen aantrekkelijk. Bijvoorbeeld omdat er geen geschikt aanbod is, of omdat men in de huidige woning oud wil worden. Oudere mensen blijven dus in hun woning, zonder te kunnen profiteren van de waarde. Voor jongeren daarentegen wordt het steeds lastiger wordt om überhaupt een koopwoning te bemachtigen. Ouderen zouden hun (klein)kinderen daar graag bij ondersteunen – ook een motief dat zij aangeven om hun woningwaarde te willen verzilveren.”

Welke ‘verzilverproducten’ onderscheiden jullie?

“De meest eenvoudige is de tweede hypotheek, die in de praktijk vaak niet zo eenvoudig blijkt. De inkomensvoorwaarden vormen een barrière. Of de bank wil geen kleine hypotheek verstrekken. Daarom komen meer geavanceerde ‘verzilverproducten’ in beeld, zoals de ‘omgekeerde hypotheek’. Mensen nemen dan een nieuwe hypotheek en gebruiken het hypotheekbedrag als (maandelijkse of eenmalige) aanvulling op hun inkomen. De eigenaar lost de hypotheekschuld niet af en betaalt ook niet de hypotheekrente: deze wordt opgeteld bij de hypotheekschuld die door ‘rente op rente’ steeds groter wordt. Komt de woning uiteindelijk vrij? Dan wordt de verkoopwaarde gebruikt voor aflossing. Om het risico op een restschuld te beperken, kan bij een omgekeerde hypotheek in de regel slechts een beperkt deel van de woningwaarde worden verzilverd. Een tweede verzilverproduct is de sale-and-lease-back-constructie: ouderen verkopen hun woning (vaak tegen ongeveer 80% van de marktwaarde). Ze huren de woning vervolgens terug tegen een commerciële huurprijs. Het voordeel is dat er in één keer een relatief groot bedrag vrijkomt. Bovendien zijn mensen niet meer verantwoordelijk voor het woningonderhoud. Een belangrijk nadeel zijn de forse – en vaak hogere - woonlasten.”

Hoe zit het met de Nederlandse markt voor verzilverproducten?
Marja Elsinga en Joris Hoekstra

“Wat wij zien, is dat vraag en aanbod elkaar nog niet goed weten te vinden. Er zijn te weinig producten die ouderen in staat stellen om op verantwoorde en financieel aantrekkelijke wijze hun geld uit hun stenen te halen.
Klanten hebben duidelijk een latente vraag, maar ook veel wantrouwen. Aan de aanbiederskant is er ook belangstelling, maar het inschatten en afdekken van de risico’s is een belangrijke complicatie. Dit geldt overigens niet alleen voor Nederland, maar voor heel Europa. Alleen in het Verenigd Koninkrijk is de markt voor financiële verzilverproducten in behoorlijke mate ontwikkeld, zo blijkt uit een internationaal vergelijkend onderzoek voor de Europese Commissie waarbij wij betrokken zijn.”

Wat is jullie advies voor de Nederlandse markt?

Allereerst is er beter inzicht nodig in de exacte behoeften en overwegingen van zowel vragers als aanbieders. Daarna kun je een standaard ontwikkelen voor ‘verantwoord verzilveren’. Die omvat de normen waaraan een verzilverproduct moet voldoen (bijvoorbeeld ten aanzien van de rente en het op te nemen vermogen) en geeft inzicht in de verdeling van de risico’s voor alle betrokkenen. Met zo’n standaard kan de Nederlandse markt voor financiële verzilverproducten verder ontwikkeld worden.”